万达私有化概念股飙了！不站队也不会彻底退出房地产

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昨晚(1月29日)，腾讯和其他四大巨头向万达商业投资340亿股的消息让二级市场今天(1月30日)再次沸腾。截至午盘，新零售概念股和万达私有化概念股再度活跃。

零售概念股

万达私有化概念股

“新消费相当于阿里的新零售”和“放弃房地产业务，转向商业管理”。对于万达的声明，各种各样的解释已经有一段时间了，这让人们怀疑万达的转型是否走得太远了。

万达集团今天发表紧急声明，称万达商业与腾讯等投资者签署了战略投资协议，共同打造线上线下融合的“新消费”，这纯粹是基于公司的商业利益。万达仍是万达商业的控股股东，拥有线上线下一体化发展的主导权和决策权，不会“择一而立”或做任何损害其他方利益的事情。而“万达将完全退出房地产”是一个误解。

万达的“新消费”朋友圈

事实上，在商业社会中，联合联恒是很常见的，尤其是在2017年，当新的零售业风起云涌之时，零售业中的多方合作也是层出不穷。

在四大巨头入股万达商业之前，万达的合作圈非常丰富。腾讯、苏宁和融创都是万达的“小伙伴”，京东和腾讯的关系“众所周知”。

万达和腾讯

2014年8月29日，腾讯、百度和万达联合宣布成立万达电子商务公司，总投资50亿元。万达持有70%，腾讯和百度分别持有15%。三方宣布，他们计划在五年内投资200亿元人民币建立世界上最大的o2o电子商务公司。然而，2016年，万达电子商务开始了第二轮注资。腾讯和百度停止投资，选择退出。万达重新注册为“新飞帆”，并继续作为一个电子商务平台。

万达和苏宁

2015年9月，万达与苏宁在北京签署了初步战略合作协议。2017年12月19日，王健林在苏宁智能零售发展战略及合作伙伴签约大会上表示，除了支持苏宁未来开设更多门店外，万达广场还将为苏宁定制商务中心。

万达和融创

2017年7月19日，融创、万达和R&F签署了正式合同。万达商业以199.06亿元的价格将北京万达嘉华等77家酒店转让给R&F地产，以438.44亿元的价格将西双版纳万达文化旅游项目、南昌万达文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权转让给融创，交易总额为637.5亿元。

虽然万达集团表示，合作并不涉及“选择站在团队中的一方”，但从行业角度来看，零售业的多方合作已经成为一种行业趋势。

国泰君安(601211)指出，从新的零售趋势来看，2018年将进入线下新零售和新业务放下生命的一年。新的商业模式成熟后，迅速抢占先机将成为新的竞争主题。无论是阿里还是苏宁，腾讯还是永辉都将加速收购线下流量门户。在这个过程中，既有竞争也有合作，但总的趋势是零售业集中度迅速提高，龙头企业的增长率以互联网为基础。

“轻资产”的转型能否成功？

在四大巨头联合投资340亿元的万达商业的公告中，万达商业的战略转型引起了关注。万达集团表示，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一至两年内消化。万达商业管理未来将不再进行房地产开发，成为一个纯粹的商业管理和运营企业。

1月30日，万达集团表示“万达将完全退出房地产”是一个误解，该消息明确指出，万达集团的子公司万达商业管理集团将不再开发房地产。《2017年万达集团年报》明确表示，今年将成立一个房地产集团，继续在万达广场发展重资产等房地产业务。

根据万达集团的相关数据:2017年，万达集团的收入为2273.7亿元，同比下降10.8%，其中万达的商业收入为1486亿元；

商业地产收入为1125.4亿元，同比下降21%。房地产收入为831.7亿元，同比下降23.7%，主要是因为文化旅游项目的转移减少了房地产收入。租金收入255.2亿元，同比增长30.3%；

2018年，万达集团2479亿元的计划收入将减少到879亿元，而租金收入将增加到326.8亿元。

总体而言，万达集团的房地产业务在2017年和2018年出现萎缩。

早在2015年初，王健林就宣布万达集团将启动第四次转型，从房地产公司向服务型企业转型，走“轻资产”之路。王健林在2017年工作总结中指出:“万达转型的关键是万达的业务转型。万达业务转型的关键是从单一的重资产企业转变为以轻资产为基础、轻发展与重发展并重的企业。”

万达商业是万达集团的核心企业，也是全球最大的实体商业巨头。截至2017年底，万达广场已在中国开放了3151万平方米的商业区和235个万达广场，年客流量为31.9亿人次。万达集团还拥有大量的线下消费场景，如文化旅游城市、酒店、电影院和儿童产业。

2017年7月底，万达以438亿元的价格向融创出售了13个文化旅游城市项目，但提出了“四不变”的条件，即品牌不变，保持“万达文化旅游城市”；规划内容保持不变；项目建设保持不变，由万达控制；万达负责运营和管理。

从结果来看，万达商业的轻资产战略取得了丰硕的成果。轻资产战略提出后一年内，万达广场新开24家轻资产，万达广场新开发47家轻资产，其中合作型轻资产37家在万达广场签约，远远超过年初开发25家轻资产的目标。“在这47个广场中，万达一分钱也不付，其收入相当于投资16个广场。如果16个广场至少投资200亿元。”

轻资产战略对万达业务更重要的影响是对该地区的战略占领。王健林表示，2017年，北京、上海、广州、成都、天津和重庆等一线城市都启动或签署了万达轻资产项目。如果它们不是轻资产，这些城市将很难独自投资和持有项目。

对于“纯经营管理型企业”的新定位，王健林在万达集团2017年年会上也解释说，“经营管理型集团已经成为一个纯商业地产的控股和运营管理者。”

在王健林当时的计划中，这个新的商业管理集团的地位非常明确:商业管理就是收取租金，利润每年都以两位数的速度增长。“在此基础上，我们将通过线上线下整合做些事情，使公司的市场估值更高。”

品牌输出和管理输出相结合的商业管理运作正成为许多商业地产企业转型的首选路径。万达、凯德兰德、欢乐城到星河、红星、幻想曲年，这些商业地产企业凭借其多项目运营体系和人才储备，开始采用轻资产模式进行大规模扩张，即提供从前期定位到投资运营的全过程服务。

然而，对于习惯于房地产销售“赚大钱、赚快钱”的企业来说，当它们转变为服务提供商时，能承受现金流下降的“挑战”吗？