婚前买房婚后办产权 如何确定物权？

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对许多年轻人来说，买房和结婚是人生中的两件大事。

如今，在父母的帮助下，许多年轻人在婚前就拥有了自己的房产。“如果财产是婚前购买的，但房屋的产权是婚后处理的，这种财产是婚前财产还是婚后财产？”生于1988年的约翰尼(化名)现在正面临这样的质疑。

年轻夫妇的困惑

早在2015年，约翰尼的父母就已经捐款帮助约翰尼购买了一套建筑面积为126平方米的三居室房子。“虽然房子是我名下的，但买房子、装修房子、买家具和家用电器的钱都是我父母的。”约翰尼告诉《证券时报》记者，由于各种原因，直到2017年2月才正式办理房屋产权。

2016年6月，约翰尼和妻子高磊登记结婚，一个月后他们举行了婚礼。约翰尼和高磊都很“家常”，他们喜欢呆在家里看电视。几天前，高磊在网上看一部很受欢迎的电视剧，里面有一段男女主人公想要离婚的片段，但是在分割财产的时候有一些争议。

“结婚前，我父母出钱让你买房子，但那是我们结婚后房子的产权。如果有一天我们要分割财产，这房子应该被视为婚前财产还是婚后财产？”看电视剧时，高磊突发奇想地问:“另外，结婚时作为嫁妆的汽车和珠宝也要算结婚财产吗？”

在约翰尼看来，房子是婚前购买的，甚至婚后处理的产权也应视为婚前财产。作为嫁妆，汽车和珠宝是高磊的父母在结婚登记后送给他们的，所以把它们算作婚姻财产是很自然的。

“我同意嫁妆被算作婚后财产的观点，但只有在处理好财产权之后，房子的所有权才真正确定。原来是婚后办理的房产证，那么我们的房子就应该算作婚后财产。”高磊有不同的意见。

区分房屋所有权的不同情况

“近年来，房地产已经成为离婚男女之间财产纠纷的主要对象，有些人为此制造了麻烦。因此，有必要澄清房屋和财产属于婚前财产还是婚后财产。”广东奔奔律师事务所主任刘国华(港股00370)表示:“涉案嫁妆并不像高磊和乔尼认为的那样是夫妻共同财产，其归属还需要根据具体情况进行分析。”

如果乔尼的父母在乔尼和高磊结婚前全额支付了婚礼用房的费用，而房子在结婚后以乔尼的名义登记，谁会拥有房子的真正权利？在这方面，刘国华解释说，根据《婚姻法》第18条，下列情况之一是配偶一方的财产:(1)一方的婚前财产；(二)医疗费用、残疾人生活补贴和一方因身体伤害获得的其他费用；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只属于丈夫或者妻子的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当属于一方的财产。

“根据《婚姻法司法解释三》第7条，根据《婚姻法》第18条第(3)项的规定，父母一方为其子女婚后购买的不动产，其财产权以投资者子女的名义登记的，只能视为给子女一方的礼物，该不动产应被视为配偶一方的个人财产。如果双方父母购买的房地产是以其中一个子女的名义登记的，除双方另有约定外，该房地产可以按照双方父母各自的出资份额认定为双方共有。“刘国华律师说，因此，如果没有特别的协议，乔尼的父母将在婚前全额支付婚房的费用，而房子将在婚后以乔尼的名义登记，而财产应归乔尼所有。

如果在乔尼和高磊结婚之前，乔尼的父母只给了婚房首付款，而且婚房的产权登记在乔尼的名下，然后夫妻一起偿还贷款，假设有一天他们离婚了，房子应该怎么依法分配？刘国华律师表示，根据《婚姻法司法解释三》第十条，夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款。如果房产是以首付款人的名义登记的，则房产将在离婚时由双方协商处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以裁定该房地产属于财产登记方，未清偿的贷款为财产登记方的个人债务。离婚时，双方婚后支付的基金及其相应的财产增值，应由财产登记方根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则向对方进行补偿。

“所以如果两人真的离婚了，夫妻的共同财产将由乔尼和高磊协议处理；如果协议失败，人民法院可以裁定该房屋归约翰尼所有，约翰尼将继续支付剩余贷款。对于婚姻关系中共同贷款的偿还部分(包括本金和利息)及其增值，约翰尼将按照照顾子女和妇女权益的原则对高磊进行补偿。”刘国华律师认为。

嫁妆的归属

分为三种情况

“嫁妆是新娘的家人在新娘结婚时为她准备的结婚用品，如珠宝、家用电器、汽车、房屋装饰甚至房地产。如果你离婚，有时会有关于嫁妆的纠纷。事实上，嫁妆属于许多情况。”律师刘国华告诉《证券时报》记者，这主要包括结婚登记前的嫁妆、结婚登记后的嫁妆和结婚登记后的嫁妆。

刘国华律师认为，根据《婚姻法》第18条，下列情况之一是配偶一方的财产:(1)一方的婚前财产；(二)医疗费用、残疾人生活补贴和一方因身体伤害获得的其他费用；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只属于丈夫或者妻子的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当属于一方的财产。“结婚登记前送来的嫁妆是女方父母送给女方的礼物。它不属于夫妻的共同财产，而应是婚前妇女的个人财产。”刘国华解释道。

此外，根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间获得的下列财产归夫妻共同所有:(1)工资和奖金；(二)生产经营收入；(三)知识产权收入；(四)继承或者赠与的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当共同所有的财产。

“那么，如果高磊的父母在给她嫁妆时明确表示要给她嫁妆，那么嫁妆就应该是高磊的财产。如果高磊的父母没有明确给任何人，这些嫁妆是夫妻共同财产，离婚时一起分割。”刘国华说。

根据《婚姻法司法解释三》第七条，根据《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，父母一方为其子女婚后购买的房地产，其产权以投资者子女的名义登记的，只能视为对其子女的馈赠，该房地产应被认定为配偶一方的个人财产。如果双方父母购买的房地产产权以其中一方子女的名义登记，除双方另有约定外，该房地产可视为双方按照各自父母的出资份额分享。“如果高磊的父母在结婚登记后将房产作为嫁妆送给高磊，并以高磊的名义登记产权，那么该房产应该是高磊的个人财产。”刘国华律师认为。