限购、摇号、保刚需……新一轮楼市调控频抛差别化

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自3月以来，房地产市场迎来了新一轮调控。据媒体记者不完全统计，今年全国“两会”后，10多个城市出台了新一轮楼市调控新政策，涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、彩票购买、支持购房人。

业内人士指出，在“分类调控、城市专项政策”的基调下，实施房地产调控政策的城市范围不断扩大，调控力度不断加大。在加强城市分类和调控的基础上，房地产市场的长效发展机制开始发挥作用，表现在住房租赁市场建设的加快。中央和地方政府正在通过政策引导，加快建立多主体供应、多渠道担保、租购并举的住房制度，这有利于房地产市场的稳定健康发展。

新一轮监管更加精确

2018年《政府工作报告》指出:“坚持住用不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化监管，建立健全长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。”这为今年的房地产市场定下了基调。

今年3月，昆明首先出台了楼市调控政策，随后是安徽省阜南县。随后，杭州、南京、广州、成都等城市相继启动了调控模式，长沙、大连、深圳、海南等地也纷纷提出了差异化购房措施。此外，山东、江西等地今年也首次提出，房价上涨压力大的县市应限制住房转让，并适时采取住房和贷款认定、贷款限制和限购等措施。

58住房研究院首席分析师张博告诉记者，在全国“两会”之后，大多数出台政策的城市都集中在一线和二线城市，这些城市的短期监管也在不断收紧。大连加入限购，杭州加入购房大军，摇号等。，这是超重管制的直接表现。

"毫不奇怪，新政是在3月份大力推行的。"张博认为，2018年，一、二线热点城市房价上涨的驱动力明显较弱，四线城市甚至县城在“去库存化”的推动下可能会继续小幅上涨。两会期间，明确了不放松短期调控、深化长效机制落实的方向。因此，在一些房价上涨过快的地区，新政策的出台直接指向了市场的稳定，这些政策更符合当地的实际情况，为有房无房的家庭提供了更多的倾斜，这符合房地产市场调控的方向，保证了房地产市场的健康发展。

长期机制已经进一步落地

值得一提的是，最近召开的中央财经领导小组会议、住房和城乡建设部新闻发布会以及近期楼市调控热的趋势也释放出了另一个信号:长效机制从顶层设计“落地”。事实上，中央政府已经指示要“深入研究长短期结合的长效机制和基本制度安排”，这不仅是大家关注的焦点，也是今后政策的重点。

易居(中国)首席执行官丁祖昱表示，通过对各种房地产政策体系的分类研究，有几个关键词集中在“限购”、“户籍”、“贷款”、“稳定”、“监管”、“共有产权”、“租购并举”、“租售平等”、“房产税”。具体而言，调控政策的共性集中在五个方面:土地、租赁、税收、安全和金融。

根据嘉里研究，长期机制的目的不仅是为了确保房地产市场的稳定和健康运行，而且是为了确保居民居住和有地方居住。长期机制要长期发挥作用，避免房地产市场的短期大起大落。

2018年，房地产的长效机制将从理论层面走向实践层面。引入长效机制将逐步缓解经济增长与房地产业的矛盾，抑制房地产泡沫，实现房地产市场“持续、稳定、健康”的长期目标。

克里认为，在未来3-5年内，长期租赁公寓的兴起、集体土地入市以及去年的公租房热政策将不可避免地对市场供求和房价产生持久而深远的影响。

差动调节将被标准化

2018年，房地产长效机制从理论层面进入实践层面。现阶段，随着城市化红利的逐渐下降，在市场规则的影响下，密切相关的房地产行业正逐步进入“白银时代”。

张博告诉记者，在“无房炒房”的背景下，今年房地产市场整体保持稳定将是一件很有可能的事情，但不同城市之间的差异将会更加明显。一线城市和一些二线城市将受到严格监管，不会放松，而二三线城市将是差别监管集中的城市。城市限购区的调整、对急需者的保护和交易的规范化都是主要的监管方向。

新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰告诉记者，可以预见，北京的共有产权房将减少普通商品房的成交量，市场增长机会有限；上海增加了可自我维持的出租房，减少了可出售住宅用地的供应。北京和上海的房地产市场不太可能在未来重现。

一线和二线城市也有所不同。例如，进入成都、重庆和武汉的房地产企业已经获得了巨大的市场增长机会，但仅仅停留在北京、上海、深圳、厦门、天津、南京和石家庄等城市将很难获得业绩增长。具体到城市，市场调研往往集中在城市空房，市场规模和竞争产品的数量，但实际上，更应该关注的是城市住房企业的市场份额和什么样的产品竞争力可以获得更大的市场份额。

在2018年政府工作报告中，有人指出“差别化监管应该继续”，那么当它在城市中具体实施时，将使用什么标准来实施监管政策？

张博告诉记者，差别化调控的难点在于如何发现城市之间的差异，并根据人们生活的实际情况进行精确调控。以成都为例，既要保证房地产市场的整体稳定，又要照顾合理的住房需求，如住房需求。在实施限购政策的基础上，通过彩票给予只需要住房的人以优惠照顾，是差别监管的直接体现。因此，差别监管的目的是统一的，但实际操作手段可能不同，也没有严格的标准定义。在下半年的楼市调控中，差别化调控将成为常态。

随着调控的深入，问题接踵而至。欧阳杰表示，在一些二线城市，一手和二手价格的反转幅度过大，导致市场价格信号混乱，引发市场哄抢。但是，二线城市主要是供不应求，所以会出台摇号政策。

欧阳杰告诉记者，这种情况的直接后果是，房价上下颠倒，合格和改善的购房者变成投机投资者，利用限价监管和套利，这鼓励投机。他建议，今后应适当提高部分新房(尤其是高档房)的限售价，使二手房价格在相对合理的区间内获得回报，减少投资投机的监管套利。

第三和第四排的金块

一、二线城市住宅用地供应的下降趋势不会逐年改变。欧阳杰说，在未来，没有土地可以建设，没有房屋可以出售将成为热点城市的新常态。因此，其余三个四线城市已成为住房企业增长的最强“引擎”。

今年，全国房地产市场整体走低，这需要由四线城市的成交量带动。对于房地产企业而言，除了监管力度较大的一、二线城市外，四线城市相对稳定，市场供大于求或供需关系基本平衡。在行业集中度越来越高、大型住宅企业运行越来越快的背景下，与其固守业绩难以增长的城市，不如将有限的资金投入到发展较快的城市。

同时，对于房地产企业来说，如果规模不上升，排名就会下降。在四线城市，房地产企业可以通过高营业额和快速销售获得较高的利润率。但是，一、二线城市往往占用大量资金，使得周转率下降，现金回报速度缓慢，利润空被压缩，使得业绩增长无法实现，利润增长难以获得。强调高周转率和大型住房企业必须沉入三四线城市，因为棚改可能带来机遇。

因此，企业应该在规模和利润之间找到一个平衡点。10亿规模的企业，即使盈利20%，也只有2亿元；但是如果是一个100亿规模的企业，即使利润率只有10%，它也可以有10亿的利润。因此，只有有规模才有利润。坚持第一条线和第二条线既不能提高性能，也不能保证排名，下沉第三条线和第四条线是唯一的办法。

欧阳杰告诉记者，过去，房企更注重微观市场，如本地客户、环境、竞争产品、控制等。他们的视野相当狭窄。目前，市场正面临着更加曲折和复杂的局面，因此宏观研究变得更加重要，更重要的是要有前瞻性、预测性和战略性的应对。去四线城市时，我们必须了解市场，仔细研究当地的政策。