商业地产迎来重要行业＂拐点＂ 从＂重开发＂到＂重运营＂

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近两年来，随着国家对住房市场监管力度的加大和网上商业流量增长的持续放缓，中国商业地产经过一系列的并购、转型和升级，已经逐步走出低谷，迎来了一个重要的行业“拐点”，前所未有的机遇和机遇指日可待。

机遇和挑战就像天平的两端，总是一个接一个地摇摆不定。近日，在全国房地产商会商业地产研究会主办的2018年中国商业地产产业发展论坛年会上，业内人士普遍认为，随着国家对住房市场监管力度的加大，以及近两年来网上商业流量的放缓，中国商业地产正逐步走出低谷，迎来一系列并购、重组和转型升级后的重要行业“拐点”，前所未有的机遇指日可待。

商业地产进入“黄金时代”

“我的判断是，住房市场已经进入了白银时代，但我们的建筑经济正处于黄金时代，因为新时代需要我们的新商业地产来改善生活。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在会上说出了许多商业地产人士的心声。你知道，在去年年初举行的年会上，业内人士也一致认为商业地产的挑战大于机遇。

顾云昌说，在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩，而是太稀缺，无法满足广大人民群众对美好生活的需求。中国商业地产的发展应紧跟消费升级的新形势，开发更多的文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游产品。购物中心应该改造成生活中心和消费中心，以满足人们对美好生活的需求。

惠娜科技(300609)的数据显示，2016年中国商场客流呈负增长，2017年同比增长2.3个百分点，线下商场客流总体恢复。从各城市来看，2015年和2016年一线城市的购物中心客流量持续下降，2017年迎来反弹，近年来三线城市的购物中心客流量持续上升。与此同时，2017年，购物中心顾客平均到访时间达到1.26小时，呈上升趋势。从这三组数据中可以看出，随着在线流量增长的放缓，线下流量红利正在回归。

技术和消费的变化正把整个商业房地产行业推向拐点。与上半年相比，下半年的逻辑和规则将发生根本变化。“如何建立一个共生、共同成长和再生的商业生态系统，并利用积累的物理和数字零售基本能力来推动未来的在线和离线零售业务创新，这是一个重要的问题，也是一个重大的商业机会。”京东集团首席战略官廖表示。

中华全国房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，商业设施多，竞争压力大，有必要建设一个以商业为引擎的“商务加”综合体。“购物中心过去纯粹是商业性的，但现在它们需要叠加在商业基础上，如商业+医疗保健、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业模式已经不能适应消费者需求的变化，商业地产必须从过去的再开发转向再经营和重内容。”王永平说。

优化建筑资源配置

广义的商业地产实际上是一种建筑经济。从资产的角度来看，发展高质量的建筑经济归根到底是为了提高质量和效率。顾云昌认为，首先，我们应该优化建筑资源的配置。土地是最大的资源要素，合适的产业应该放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置建筑资源，纠正资源错配。

目前，许多城市都热衷于建设大型商场，这导致同质化竞争严重，导致商业地产的空购买率居高不下。要解决这一困境，关键是因地制宜，合理配置资源，进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来的发展方向。

天一集团在医疗保健与健康相结合方面进行了有益的探索。“在未来的商业综合体中，健康消费肯定会占据一席之地。原本在医院完成的医疗服务，将来也可以在商业中心完成。”天一集团董事长余荣表示，这个综合体肯定不适合治疗大规模的疑难杂症，但牙科诊所、医疗美容和体检都可能成为重要的形式。

新技术也将成为商业地产突破的重要“武器”。“对于实体业务而言，它更多的是拥抱技术，并在新技术的基础上不断进行业务变革。”印度电力集团副总裁李楚华表示，所有技术赋权的起源之一是专注于客户服务，包括租户和消费者。对于消费者来说，他们需要一个更好的购物环境，而租户想要更准确的消费者。

例如，印度电力公司正与一家人脸识别公司合作，以准确记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据。，以便在第一时间推送客户想要去的地方和信息，并提供更好的服务。同时，拥有准确的客户形象也有利于租户调整其运营并提高其绩效。

科技赋权后，商业地产运营商将获得海量数据，分析这些数据同样重要。上海汇纳信息技术有限公司董事长张红军表示，实体企业需要建立自己的数据资产管理系统。物理业务中有很多数据没有被收集，如视频、语音、能耗等。收集后，更多的科技企业可以通过人工智能或大数据进行分析和挖掘，创造更多的商业价值。

让沉淀的资本活下去

在商业地产快速发展的时期，企业更多的是实践开发商的理念，融资、收购土地、开发和资金回笼。进入股票时代后，企业的自持资产数量有所增加。如何盘活现有资产已成为商业地产的重要出路。

“我们现在感到疲惫的原因是，我们对金融考虑得太少了。”世纪城广场集团有限公司董事长吴运乾坦言，今后做商业地产时，必须从金融的角度考虑这个问题。首先，必须有足够的钱；第二，必须有足够的廉价资金；第三，必须有专业的管理团队。

要实现商业地产的有效运作，必须进行金融创新，使沉淀的资本活起来。顾云昌说，建筑经济的融资形式应该改变，我们不应该仅仅从银行借款。我们已经存放了这么多有价值的建筑，如何通过资本运营使它们活跃起来，是建筑经济应该研究的问题。

"我们应该高度重视商业房地产的证券化."浙江嘉园商业集团有限公司总裁卢忠认为，中国商业地产的投资逻辑存在问题，大部分商业地产都是靠住宅板块的利润支撑来做生意的。正是由于住宅思维去做商业地产，在规划、经营和管理过程中出现了一系列的问题。下一步的管理应该是基于资产管理理念的收益操作，这是实现证券化的唯一途径，否则资产证券化几乎是不可能的。

值得注意的是，近年来，许多商业地产项目存在一些固有缺陷和收购管理问题，导致投资者退出和交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林保泰表示，项目的运营需要前期以财务、资金管理和退出的思路进行规划、准备、运营和管理，交易结构的设计是影响投资的关键因素。

“不同项目产生的效益完全不同，这与整体运营能力、城市能源水平和项目规模有很大关系。”华东九一城商业管理有限公司总经理陈也认为，整体业务运营必须是闭环的，包括规划、设计、工程、招商和运营。如果你不能通过，管理层永远不会赞成。核心是看资产的恢复和盈利能力。