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随着中国房地产市场从增量市场向股票市场的转变,二手房市场份额不断扩大。早在三年前,即2016年,一线城市的二手房成交量已经达到新房成交量的两倍以上。因此,二手房市场的表现越来越被视为房地产市场的风向标。

在行业集中度不断提高、融资渠道全面收紧的背景下,住房企业的还款需求更加迫切。特别是在传统的楼市旺季“金九银十”,许多房地产企业都推出了“全员营销”、“降价促销”、“特价房”等奇特的营销策略。不过,业内专家表示,8月份,一、二线城市新建住宅和二手房均大幅下降,“金九银十”将难以在2019年出现。

北京二手房“金九”遇冷:挂牌量激增 成交量大跌 价格连降8周

今年的“金九”接近尾声。一线城市的二手房市场表现如何?近日,国家商报记者赴北京、深圳进行实地考察,向读者展示一线城市二手房市场的真实表现。

“我的房子在杨庄,在石景山,位置和交通都很好。最初的报价是365万元,但没人注意,所以他们不得不一次又一次降价。现在我的报价是359万,可以讨论。”住在北京石景山的刘先生不得不卖掉他的房产,因为他想去其他地方发展,但是这个过程并不像预期的那样顺利。

据《国家商报》近日的一项调查显示,北京二手房市场的下滑趋势十分明显。根据国家统计局的数据,在7月和8月,北京二手房的交易价格已经连续两个月下降。不仅如此,北京二手房在上市数量、交易数量和交易周期方面也难以掩饰其疲态,交易价格已连续8周下跌。

上市量在两年内翻了一倍多,交易量同比下降了近40%

上市数量代表二手房市场的供应量,供应量在一定程度上会影响交易价格。

根据壳牌研究院提供的数据,自今年3月以来,北京新上市的二手房数量大幅增加。

从今年1月到2月,北京新上市的二手房每月只有1万套左右。3月,28000台突然被吹熄,之后每月新增上市20000多台,8月份保持在22224台的高水平。

如果我们比较早期的数据,上升的趋势更明显。据相关媒体报道,9月份北京市二手房上市总量为91076套,2018年9月份北京市二手房上市总量为49296套,2017年11月份为25941套。也就是说,在过去的两年里,北京的二手房数量从不到3万套上升到9万多套,增幅超过200%。

供应量的增加无疑会给潜在买家更多的选择,也将直接影响业主的报价。北京石景山的一位中介告诉《全国商报》:“现在有很多房子,所以目前的报价可以讨论。”

与上市量激增相对应,在市场观望情绪的影响下,北京二手房成交量目前保持在较低水平。

根据诸葛的房屋搜索数据,在2019年的第38周,北京二手房的销售数量为2328套,比前一周增长了28.98%,但交易量的绝对水平仍然很低。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英在接受《国家商报》采访时表示,今年上半年,金九二手房市场持续下滑,成交量持续下降。第37周的中秋节假期造成了需求积压,而积压的需求在第38周被释放,这导致了营业额的增加。然而,从周杜的历史交易数据来看,仍处于历史低位。

据中原地产研究中心统计,截至9月22日,北京9月份二手房签约量为7685套,这不仅是今年2月以来的最低成交量,也比去年的12352套下降了37.7%。

上述中介告诉记者:“石景山地区的二手房每天的成交量约为5~10套,并不是特别高。”

二手房价格下跌了8周,市场疲软或持续到年底

《全国商报》记者注意到,由于各种市场因素的叠加,北京二手房交易价格不断下跌。

根据麦田数据,8月份买方的总体议价范围(客户议价=交易价格/最后报价-1)为-5.95%,比上个月下降0.38%,空房的议价价格持续扩大了6个月。

根据诸葛的购房数据,北京二手房在第38周(9月16日至21日)的平均市场价格为59,072元/平方米,比前一周下降了0.29%。这就是北京二手房市场价格连续8周下跌,二手房市场受欢迎程度持续下降的原因。

从地区来看,38周北京各区二手房市场价格中,西城区的二手房价格仍然是最高的,为107816元/平方米;其次是东城,95281元/平方米;房山的平均价格最低,为31165元/平方米;石景山二手房市场价格跌幅最大,达到0.41%。

尽管中介喜欢用“稳定”来描述北京二手房市场的现状,但很难掩盖二手房价格已经下跌的事实。石景山的一位中介告诉《国家商报》的记者:“我负责的大部分地区都在1%到2%之间,有较新建筑的社区将保持它们的价值,而一些偏远的老社区将有较大的下降。然而,这是一个大趋势,二手房自2017年3月以来大幅下跌。”

同时,中介也向记者介绍了一些房子。虽然表面上总是有“离京”、“换房”之类的理由,但几乎都有房主降低报价的情况。

据公开信息显示,9月25日,北京共有1975套二手房,平均每套减少25.19万元,而房价上涨的只有103套。

一些专家认为,目前北京二手房市场的低迷预计将持续一段时间。

“最近,从北京的成交量和购买情绪来看,北京的房地产市场处于低迷状态,观望情绪强烈,入市热情不高,业主降价不会带来交易。在监管政策尚未转向之前,北京二手房市场的交易量将保持稳定或下降,这一趋势将持续到年底。”郭世英最后说道。

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