下半年暂停拿地 这家房企明确表态！中央政治局再定调

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7月26日，R&F地产发布了一份内部文件，明确表示将在2019年下半年原则上暂停土地收购。它还多次提到促进销售和回收资金是必要的。除了R&F，一些企业在某些领域面临更大的去库存压力。值得注意的是，7月30日，中央政治局重申“不要投机炒房”，并首次明确表示，房地产不应被用作刺激经济的短期手段。

在一些房地产企业积极征地的同时，一些房地产企业选择暂停征地。 日前，有媒体报道称，7月26日，R&F地产发布内部文件，明确表示将在2019年下半年原则上暂停征地。它还多次提到促进销售和回收资金是必要的。

该券商中国记者了解到，除R&F外，一些企业在一些领域面临更大的去库存化压力。

据业内人士称，R&F暂停征地是由销售压力造成的。目前，房地产行业已经进入冷却周期，R&F选择了战略收缩。类似的事件或解释，从企业层面来看，发展投资的拐点已经到来。

值得注意的是，7月30日，中央政治局重申“不要投机炒房”，并首次明确表示，房地产不应被用作刺激经济的短期手段。

业内人士表示，中央政治局会议的调整反映了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心。据估计，第三季度放松调控政策的可能性几乎为零。面对资金压力、库存压力和销售压力，房企可能会主动降价促销，开发投资将迎来一个拐点。

R&F内部通知明确暂停了下半年的土地收购

据《中国建设报·中国房地产》报道，7月26日，R&F地产发布内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。文件中明确表示，征地工作原则上在2019年下半年暂停，并多次提到要促进销售，收回资金。其中，“第一要务是实现项目的销售目标，在保证销量的基础上追求项目收入的最大化”也用粗体强调。

通知显示，2019年上半年，整体房地产市场增速明显放缓，销售形势不容乐观。今年以来，集团的销售业绩仍远未达到设定的年度销售目标。目前，每个公司最重要的任务是加大销售力度，确保销售任务的完成。具体要求如下:

1.2019年下半年的工作重点应该是“促进销售和回收资金”。每个公司的财务、开发、工程和其他部门都应该把重点放在销售上，全力以赴地配合销售目标的实现；

二是各部门、各公司必须自上而下动员，坚持全国营销，加大推广力度，以完成项目销售目标为第一要务，在保证销量的基础上追求项目收入的最大化；

3.鉴于销售和汇款时间紧张，任务繁重，重申所有区域公司必须成立一个支付工作组，组长为区域公司负责人，成员包括财务、销售、开发、工程和法律事务主管。其他有关部门也必须全力配合，加快资金的提取，提高支付效率；

四.现阶段，各公司必须确保资金优先用于项目相关资金的及时支付，以加快销售展区和成交量区的建设，确保营销节点的实现。原则上，土地收购将在2019年下半年暂停。如遇优质土地项目等特殊情况，可单独报集团董事长审批。

R&F上半年的销售目标完成率不到40%，新增贷款超过300亿

根据R&F地产内部通知，2019年下半年暂停征地是销售压力造成的。今年以来，销售业绩远远没有达到既定的年度销售目标。因此，2019年下半年的工作重点是“促进销售和回收资金”。一方面，它将加强促销，加快资金回笼；另一方面，它将优先确保销售，同时暂停土地收购和减少开支。

根据R&F地产7月2日的公告，R&F地产今年1-6月累计权益合同总额约为602.2亿元，同比增长6%。R&F地产联合董事长张莉此前透露，R&F地产2019年的销售目标是1600亿元人民币。根据这一计算，R&F地产上半年的销售目标约为37.6%，不到40%，比全年的既定目标少了近1000亿元。

根据R&F地产7月8日的公告，截至6月30日，公司贷款余额约为1952.34亿元，较2018年末的1632.39亿元增加319.95亿元，累计新增贷款超过2018年末公司净资产的40%。7月5日，R&F刚刚宣布发行2024年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.125%。

不仅R&F面临着巨大的销售压力，经纪公司中国记者了解到，京津冀地区的一些房地产企业也面临着较大的销售压力。近日，北京某行业组织将召开房地产去库存撮合会，为企业解决住房销售困难。据了解，当代购房者、蓝光集团等房地产企业已经签约。

据Cree Research Center统计，在此前提出2019年年度绩效目标的36家房地产企业中，有32家上半年实现了40%以上的目标，而泰和、R&F、融创、凯撒等4家房地产企业的目标完成率低于40%，其中泰和上半年的目标完成率仅为30.4%。

对于R&F内部文件中提到的暂时不征地，接受中国券商记者采访的业内人士认为，这是R&F在战略层面上的调整。一方面，有必要密切关注去库存和追逐销售，以资金的回报作为重要的指导；另一方面，他们放弃土地收购的机会，然后积极降低投资速度。从实际情况来看，R&F已经收购了很多项目，包括酒店和汽车行业，其自身对资金的渴求非常高。从行业本身来看，目前房地产行业已经进入了一个冷却周期，这也体现了紧缩和风险扩张的特点。

上述业内人士认为，R&F类似事件或解释表明，发展投资的转折点已经从企业层面到来。如此大的企业的收缩战略恰恰表明企业相对保守的经营战略已经形成，这也是其他相关房企需要在后续积极研究的一个信号。

然而，一些业内人士认为，R&F有更多的土地储备，不拿土地影响不大。

很明显，房地产在短期内不会被用作刺激经济的手段，这是第一次

今年第二季度以来，在中央和地方政府一系列调控政策的影响下，全国房地产市场的“小阳春”热有所降温。目前，住房价格、房地产投资和商品房销售的增长率都有所下降，整个房地产市场处于降温状态。

此前，有观点认为，随着经济下行压力加大，仍有必要依靠房地产来刺激经济，并将放松房地产调控政策。在市场上，放松房地产市场监管的预期一直存在。

但是，值得注意的是，7月30日召开的中央政治局会议明确指出，房子应该用于居住，而不是用于投机，应该实行房地产的长期管理机制，不应该把房地产作为刺激经济的短期手段。

虽然中央政治局会议指出，当前我国经济发展面临新的风险和挑战，国内经济下行压力加大，但下半年的经济工作仍提出“不能把房地产作为短期刺激经济的手段”，这表明了最高管理层坚持供给侧结构改革、促进高质量发展的决心。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，在当前经济下行压力加大、政策判断混乱的形势下，这一说法具有积极意义。

首先，声明进一步阐明了房地产的市场作用，即房地产不应成为刺激经济的工具。对于各地房地产市场的定位，仍然有必要强化消费品的概念，即房子是为了居住，而不是为了投机。各地在发展房地产业务时，应更多考虑房地产背后的消费需求，而不是过多地与经济刺激挂钩。第二，这种说法的意思是，一些经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策。最近，一些城市的房地产政策有所松动，但最终停止了，这引起了人们的一个疑问，即当经济面临巨大的下行压力时，房地产政策是收紧还是放松？中央政治局会议的基调表明，仅仅因为经济下行的压力，用刺激的手段来对待房地产基本上是行不通的。这至少表明，第三季度放松地方政策的可能性几乎为零。第三，这种说法对当前的房地产企业有很大的影响。如果政策不放松，那么考虑到房地产领域的三大压力，即资金压力、库存压力和销售压力，此时，房地产企业会主动降价促销，其他房地产指标也会发生变化。综上所述，降价促销将成为一种营销策略，而开发投资将迎来一个拐点。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英也认为，中共中央政治局会议首次就房地产在经济刺激中的作用定下基调，回应了当前经济形势下公众舆论对房地产刺激的激烈争论，也为地方政府明确了标准，打破了放松房地产监管的假象。在当前的宏观经济形势下，它不仅明确了“无房无炒”的定位，而且首次强调“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心。这也将使地方政府在选择房地产政策时更加谨慎，对市场波动更加敏感，政策的频率和力度可能会加大。