1月北京二手房交易量略升 调控下今年或将继续低迷

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"监管不太可能放松，孩子们可以在买了房子后去上学。"2月5日，住在大兴瀛海的陈晓军和妻子(化名)经过几天的“逛”后，在一家大型房地产经纪公司签订了购房合同。

《中国证券报》记者近日走访了北京几家房地产中介，了解到今年像陈晓军夫妇这样的案例并不少见。相关数据显示，1月份北京二手房交易量增加。据中原房地产研究中心统计，截至1月30日，北京已签约二手房9844套。"据估计，1月份二手房的签约量将超过1万套。"中原地产首席分析师张大伟说。

价格下降

“沉三年浮三年并不奇怪。”从事经纪业务已有10年的老齐，自2017年8月以来一直未达成交易。但作为店里的老人，老齐的心态相对平静。

从2017年6月到11月，北京二手房的月成交量一直在8000套左右，似乎从2018年1月开始从“躺在地板上”的状态跳出来。根据中原房地产研究中心的数据，截至1月30日，北京已签约二手房9844套。链家的研究员钟涛告诉《中国证券报》，根据链家的市场份额，北京当月的实际成交量应该在13000套左右。

老齐和他的徒弟侯耀宗也觉得今年一月份的情况比较好。“最近，我问了关于更衣室的事。从我们地区(亦庄)的角度来看，很多人都想卖掉房子，搬到城里去。”老齐向记者展示了一家大型房地产机构的背景。“虽然很多房子都是‘五绝’，但贷款还没有还清，他们都急着要挂掉。我想尽快改变它，当我可以改变它。”

以陈晓军夫妇购买的万寿路某国企宿舍为例，某大型房地产企业中介机构的公开数据显示，2017年3月前的半年，一套53平方米的小两室公寓的总成交价约为500万元。最高成交价是2016年12月底，同户型同面积的房子卖了575万元。陈晓军夫妇的总成交价为人民币460万元。"价格相对下降了。"

陈晓军说，在银行工作的亲戚建议他们应该在一月份出售。“在这个时候，银行的个人贷款额度是充裕的。在现行政策的实施下，空.的利率有波动”据记者了解，一些银行的按揭贷款还没有上升到基准利率的回报。相关中介表示:“如果我们在理财账户上存一笔钱，我们合作的银行就可以执行基准利率。”

换货的前提是卖价足够高，买的时候没有太大的压力。当记者以购房为名走访几家中介商店时，他们发现与2017年“3.17”调控前的价格相比，许多地区的二手房价格都有不同程度的下降。

一位资深中介告诉《中国证券报》，位于四环路的丰台区北大地和位于五环路的大兴区黄村的房价都出现了不同程度的下跌。“与去年3月17日之前的高点相比，每平方米下跌了几千元，跌幅接近1万元。”

稳定的心态

“二手房交易是房地产市场的重要组成部分。有需求就有交易。”记者采访了一些二手房买卖双方及其他相关人士，了解到大家对二手房交易的政策环境和谈判筹码的理解越来越清晰。

住在北京大学某区的李(音译)小姐最近打算把她52平米的小一居室公寓换成位于二环路边缘的一套同样类型的小两居室公寓。"我丈夫远离工作，计划今年要孩子。"今年1月，李小姐接待了不少于10名管家，同时她还查看了位于西城区大官营地区的几处目标房屋。“这些电视机的价格低于2016年底的价格。但那个地区的小学更好，房主不愿意降价。”李小姐说，如果目标房子的价格不降低，她自己的空套房的价格降低不会太大。李小姐的经纪人说，现在二手房的交易价格相对稳定，买卖双方有足够的时间考虑。

一些中间人仍会敦促交易双方。买主老林看到了李小姐的房子，中介催他赶快开工。“四月份，你要用新版的二手房合同。据估计，届时税收和费用可能会增加。”然而，老林咨询了房地产界的一些朋友，得知“合同修改影响不大”，决定“看房子，仔细挑选”。“我的妻子和孩子在河南老家，但我自己在北京。买房子要考虑保值增值，多看也无妨。”老林说。

自去年“3·17”以来，北京出台了一系列调控房地产市场的措施，调控政策涉及首付比例、贷款期限、细化纳税期限和二套房认定等。"北京的楼市调控政策效果明显，应该长期坚持."一家房地产公司的高级专家告诉《中国证券报》记者。

监管仍在继续

“一个月内卖出1万套不能简单地说(二手房交易)已经回升。”张大伟说。

张大伟指出，根据最近几年的数据，2017年北京售出了13.6万套二手房，比2016年的27万套下降了50%。“2017年的交易额是2015年以来的最低水平。从2017年3月底监管后的年度数据来看，交易量实际上低于2014年。”张大伟表示，在持续的调控下，2018年北京二手房市场的成交量将继续走低。

钟涛认为，2018年1月二手房成交量的增加是季节性因素和政策因素叠加的结果。“到了年底，一般只需要进入市场，房价已经连续9个月下跌。许多急需的购买力已经开始跟上，所以低价房的消化率相对较快；在政策因素方面，我担心合同的修改会增加税费的预期，从而导致客户加快进入市场的步伐。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，北京二手房市场目前已经见底，这与之前市场成交量疲软有关。“整体市场仍然疲弱，但北京等一线城市的需求很大，不排除未来几个月的交易量将超出预期。”他认为，春节前后，许多二手房业主希望提取资金，促进交易回升。

北京增加了公租房和政策性租赁房的供应，预计这将持续影响二手房市场的交易量和价格。张大伟表示，未来五年，北京将完成25万套公租房的土地供应。通过加快住房供应，提高建设质量和合理布局，将进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住宅物业的回笼。