管清友谈掏空父母积蓄买房：现在哪个人不是这样？

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金融研究所所长兼首席经济学家关庆友认为，房价问题的核心是收入分配。在一次分配中，政府、企业和居民从政府和企业那里拿走了太多，而居民拿走的更少。

“如果你现在买不起房子，你可以再买两栋。”关庆友在博鳌论坛上的演讲曾引起热议。房地产占中国居民资产配置的70%，所以房价自然是高厅、雅间和街道的热门话题。

近日，《陆家嘴(600663)》杂志就房地产热点问题采访了金融学院院长兼首席经济学家关庆友，关一一给予了专业解答。

“抓人”是为了掩饰

陆家嘴:博鳌论坛演讲在网上走红。你感觉如何？

关庆友:“如果你现在买不起，可以再买两套。”我没有说确切的话，但十多年前北京大学一位非常著名的教授告诉他的学生，我只是引用了他们的话。在线评论分为支持和辱骂，但我不在乎，我说的是实话。澄清一下，有人说我代表开发商说话，但我没有代表任何开发商说话，而且我从未得到一分钱。

陆家嘴:从2017年开始，新一轮“人才竞争”在全国展开。武汉、Xi、成都、天津等城市在户口、住房和创业等方面提出了优惠条件，以吸引人才。这背后的原因是什么？你认为这反映了什么样的焦虑？

关庆友:我认为“抓人”的事情是一举两得:首先，现在人才已经进入了存量时代，人才是城市发展最稀缺的核心资源。无论是一二线城市还是三四线城市，都必须留住人才。同时，吸引更多的人才是一场股票游戏，如果你不前进，你就会后退；第二，通过掠夺人们的优惠条件，实际上是变相放松了房地产市场，“掠夺人民”增加了对房地产的需求，这也是变相的去库存化。

陆家嘴:有些年轻人打算工作几年后买房子，甚至用父母的积蓄去空借钱买房。你支持吗？

关庆友:现在谁不买房？拯救空的说法听起来很刺耳，但它实际上让你走在了同时代人的前面。

房产税不是抑制房价的信号

陆家嘴:今年的《政府工作报告》提到“稳步推进房产税立法”。你如何预测开征房产税的难度、速度和力度？

关庆友:非常困难，缓慢而温和。我国的房屋所有权有很多种类型，如集中交付房屋、房改房、两限房和小产权房。谁来测量它们？谁来评估？是第三方还是税务局？第二，我们有财产税很长一段时间了，我们从50年代就有了财产税。第三，许多人认为开征物业税是抑制房价并使其下跌的一种措施。这是完全错误的。财产税是地方税，是地方政府提供更好服务的财政基础。你不能把它视为抑制房价的信号。

陆家嘴:你认为房价高的原因是什么？

关庆友:和2015年、2016年一样，从名义价格来看，房价涨幅很大，这是货币供应量快速增长、影子银行扩张、资产配置缺乏出路、土地供应有限等原因造成的。但是问题的症结在哪里呢？

归根结底，房价问题是一个收入分配问题。我们目前的收入分配差距如此之大，以至于中产阶级和下层阶级都觉得买房是遥不可及的。对于高收入或高财富群体来说，房价并不高。房价问题不在理想状态，所以政府应该重点解决收入分配问题。

目前，在世界上任何一个城市，普通工薪阶层都很难买到套房。这是一个残酷的现实，我也认为房价相当昂贵。

日本不会在中国崩溃

陆家嘴:刚才提到货币供应是房价上涨的来源之一。现在，这一数据一再创下新低。这是否意味着房地产泡沫已经结束？

关庆友:房地产作为一项重要资产，直接受到货币供应量的影响。如果未来货币供应量增速放缓，房价将趋于稳定或略有下降，但中国不会出现日本式的崩盘。很多人认为如果日本有情况，他们可以买得起房子，但他错了。如果资产价格崩溃，收入会大大减少，就业机会也会大大减少，那么他们怎么买得起房子呢？

陆家嘴:有人认为，在2020年，由于受限制人群的达标、新一轮的供需对接以及开发商的资金压力，楼市将迎来一个小春天。从长远来看，一线、二线和三线城市的房价将如何演变？

关庆友:我不评估房地产的具体周期性波动。目前，我认为中国的房地产市场还有20年的发展时间，因为需求太大，所以那些还没有买房子的人需要买，那些已经买了房子的人需要改善。我不敢说房价会永远上涨，但肯定会有波动，但总体需求仍然非常强劲。即使土地市场在供应方面完全自由化，土地也非常昂贵，无论是在政府还是私营部门手中。

陆家嘴:在过去的一年里，由于四线城市一、二线限购和货棚货币化，房价翻了一番。然而，由于缺乏人口和产业支持，房价似乎处于短期高点。你认为第三个四线城市还有投资价值吗？

关庆友:很多人寻找技术原因，比如工棚改造和psl。我认为主要原因是需要改善生活环境。住在县城的人想换房子，从管状建筑到更好的住宅区。农村地区的人想在县城买房子。也许这个国家现在已经崩溃了，许多人无法理解，但是需求就在这里。

第三，四层城市，如果你一个人住，你应该买；如果这是一项投资，你应该小心，因为有些地方确实上涨过快。

在一些好的县城，房价是10，000元，两年后就不会贵了。你应该知道什么时候自己买房。2015年上半年，我建议一些年轻的同事去一线城市买房，当时我判断房价应该会上涨。

长期机制是实现“家有所居”

陆家嘴:在限购限贷的政策背景下，由于新房价格被人为压低，二手房价格倒挂，你认为应该采取哪些措施来建立房地产的长效机制，确保“房不投机”？

关庆友:这是有价格限制的。如果你卖35000元换50000元，你会排队吗？如果有关系，就找关系，寻租，如果没有关系就排队，这不就是计划经济吗？长期机制是真正实现“居者有其屋”，委托开发商并鼓励开发商帮助政府建造这种限价建筑，然后发放符合一定条件的“住房券”。我会给你一张优惠券。你可以住在北京、上海和贵州。我们国家有什么困难？地区发展极不平衡。

陆家嘴:在实现“居者有其屋”方面，相关部门也出台了一系列新政策，如共享产权等。你乐观吗？

关庆友:共有产权是你和政府70年的产权，你35年的产权。假设70年的产权是100元，你花60元买35年的产权。看起来你花的比较少，但是乘以2就意味着你花了120元买了70年的产权，流动性不好，所以我对共有产权不是很乐观。

房价问题的核心是收入分配。在一次分配中，政府、企业和居民拿得太多，而居民拿得更少。我们的税收制度需要改革。