“政府不再垄断住房供地”意味着什么？

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1月15日，国土资源部部长蒋大明宣布了两大土地改革思路:

政府将不再是住宅用地的唯一提供者:中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地作为住宅用地的方法，在不改变所有权和符合规划条件的前提下，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度，让所有人都能安居乐业。

中国将探索宅基地的“所有权、资格和使用权分离”:实行宅基地集体所有，保障宅基地农民的资格权利，适当放开宅基地使用权。然而，城市里的人不能在农村买房子，而且在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

政府不再垄断房屋和土地供应是什么意思？

中原地产首席分析师张大伟认为，中国房地产过去20年的发展历程实际上是国有土地的发展历程，尤其是商品房用地，其来源比较单一。地方土地财政依赖房地产、土地招标拍卖，而国有土地招标拍卖是商品房用地的唯一来源。

如何理解“政府不再是住宅用地的唯一提供者”？北京市房地产法律协会副会长兼秘书长赵秀池告诉记者，城市住宅用地供应属于政府垄断，因为城市土地归国家所有。多年来，我们看到开发商拿走土地，土地价格越来越贵，房价越来越高。事实上，从土地所有权的角度来看，土地分为城市和农村两种制度，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地所有权。从法律上讲，不仅国家可以提供土地，农村集体也可以提供土地。特别是现在，我们提倡租购并举，大力发展租赁市场，使农村集体建设用地得到利用。例如，最近在北京实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况。北京计划在2017年至2021年的五年内，提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

张大伟表示，国土资源部鼓励集体土地建设出租房，这有利于提高土地利用指标紧张的城市加快出租房供应的可能性。目前，北京、上海、广州、武汉、成都等13个开展集体建设用地建设租赁住房试点的城市基本上属于一、二线城市，这些城市的国有土地相对稀缺。但是，如果某些地区存在像城中村这样的集体土地，如果它们进入租赁市场，将有利于住房供应和城中村改造。

张大伟还表示，多代理人供应住房将不可避免地需要多代理人供应土地，预计非房地产企业开发集体土地的政策将在未来加快试点。此外，政府将不再垄断住房用地的供应，这将大大提高集体土地的价值。它对城市租赁市场的影响最大，也能起到缓解商品房市场供求关系的作用。

"将来，不一定是房地产开发商拿土地来盖房子."

对于上述中国将研究制定非房地产企业在所有权不变且符合规划条件的情况下依法取得住宅用地使用权的土地的办法，赵秀池表示，非房地产企业是指房地产开发商今后不一定要拿土地来建房，比如房改前的房协，单位拿土地来建房。河南一直都有一家私人征地公司，这类似于房改前集资建房的形式。每个人都先拿钱，公司收钱，拿土地，然后盖房子，然后分配房子，这样比较便宜。

适度放开宅基地使用权

昨天，姜大明还表示，各地要认真开展试点改革中农民资格权利的法律研究，探索宅基地“三权分离”的具体实现形式。他们可以把重点放在发展乡村旅游、海归的创新和创业等方面。探索盘活和利用闲置农村房屋和宅基地，增加农民财产性收入，促进农村振兴的经验和方法。

赵秀池告诉记者，家庭集体所有制的实施意味着在中国赋予家庭权力是不够的。城市里的房子可以抵押和贷款，而农民的家没有这些权利。实行家庭集体所有制意味着未来家庭将拥有与城市住房相同的权利，如抵押贷款和贷款。根据赵秀池的观点，主要是有必要保护农民的家园，也就是说，只有农民拥有它们，而城市居民不能买卖它们。适度放开宅基地使用权意味着，如果农民进城后宅基地空被占用，宅基地可以在一定时间内被出租，农民可以获得一定的利益。

“充分利用集体土地，特别是宅基地，增加住房供应，对稳定房价、稳定房地产市场有一定的作用。”赵秀池说。

这次房价会下跌吗？

一些专家认为，农村集体建设用地改革已经进行了多年，但至今没有实质性进展。他认为宅基地的改革应该更加谨慎。

同时，他指出，国土资源部部长在讲话中所说的“研究与开发”和“探索”，只是一个开始，今后还会有更多的试点项目，今后推进的空间有限，对房地产市场的影响不会像市场预期的那么大。

中原地产首席分析师张大伟认为，政府不再垄断住宅用地供应。应该指出，住房和商品房是有区别的；另外，需要注意的是，所有权不变，符合规划，这是土地出让的前提。

2017年，国土资源部出台文件，鼓励集体土地建设出租房，这有利于改善建设用地紧张的一、二线城市，加快出租房供应的可能性，有利于城中村改造，改造后可以出租。

不要指望这项政策会降低房价。增加的是市场上的出租房，而不是可以买卖的商品房。